Bouwverbod moet wijken (regio Schiphol)

Door Mario Silvester

In het economisch hart van Nederland dreigt een krimpgebied te ontstaan. Doordat rond Schiphol vanwege het Luchthavenindelingsbesluit (LIB) niet mag worden gebouwd, trekken jongeren weg en blijven ouderen over. Dat zegt wethouder Adam Elzakalai van Haarlemmermeer.

De wethouder wil dan ook dat het niet langer onmogelijk wordt gemaakt om in de regio Schiphol woningen te bouwen. Hij wijst er op dat alleen al in de gemeente Haarlemmermeer in de jaren tot 2040 vijfduizend huizen moeten verrijzen. Die opgave is erg lastig want het is niet overal toegestaan om woningen te bouwen vanwege de overlast van vliegtuigen die de luchthaven Schiphol aandoen. Elzakalai vindt dat het ‘bouwverbod’ moet wijken. “Er zijn voldoende mogelijkheden om in deze regio te bouwen”, zegt hij. Als voorbeeld noemt hij leegstaande kassencomplexen in Rijssenhout. “Daar zouden heel goed woningen gebouwd kunnen worden, maar door de restricties gebeurt dat niet.”

Hij maakt zich geen zorgen over de mogelijkheden om de woningen te slijten. “Er zijn voldoende mensen die er graag willen wonen en de overlast van vliegtuigen voor lief willen nemen. Die weten waaraan ze beginnen. Ik heb zelf jaren in Zwanenburg gewoond en van het geluid van overvliegende vliegtuigen had ik nauwelijks last.” Volgens de wethouder zit er een merkwaardig spanningsveld tussen wat mag worden gebouwd en wat potentiële huizenkopers wensen. “Mensen willen wel wonen binnen de geluidscontouren, maar ze mogen het niet vanwege allerlei regeltjes”

Kettingbeding

Hij wil daarom huizenkopers een zogeheten kettingbeding laten tekenen. Daarin geven ze dan aan dat ze op de hoogte zijn van de overlast van het vliegtuigverkeer en leggen ze vast dat ze er geen bezwaar tegen zullen maken.

Volgens Elzakalai heeft zo’n kettingbeding kans van slagen omdat het met de feitelijke hinder zal meevallen. Hij wijst erop dat er nieuwe generaties vliegtuigen worden ontwikkeld die minder lawaai maken dan de huidige. “Daar komt bij dat er mogelijkheden zijn om woningen zo te bouwen dat het geluid van vliegtuigen er niet of nauwelijks in doordringt.” Ook bestaan er bouwtechnieken, legt hij uit, die het geluid van vliegtuigen als het ware absorberen zodat ook buiten de woningen de overlast beperkt is. Hij pleit daarom voor een objectieve normering van geluidsoverlast.

Noodzakelijk

Bouwen rondom Schiphol, waarschuwt de wethouder, is noodzakelijk omdat het gebied anders door een gebrek aan woningen een groot aantal jongeren dreigt te verliezen en vergrijzing zal toeslaan. “Als we dat laten gebeuren, krijgen we midden in het financiële hart van de Randstad een krimpgebied.” Indien die situatie optreedt, is dat een rechtstreekse bedreiging voor de internationale concurrentiepositie van de Randstad. Elzakalai verwacht overigens niet dat het zover zal komen. Als lichtpuntje noemt hij een uitspraak van de Raad van State. Die besliste eerder deze maand dat in Zwanenburg 14 woningen mogen worden gebouwd op de plaats waar nu nog een voormalig pompstation staat. Het gaat om een plek die het ministerie van Infrastructuur en Milieu niet geschikt vond voor woningbouw. Het ministerie beriep zich op het Luchthavenindelingsbesluit en weigerde een verklaring van geen bezwaar te geven. Hierop ging gemeente Haarlemmermeer naar de hoogste bestuursrechter en die zette vervolgens het licht op groen voor woningbouw. Het klonk wethouder Elzakalai als muziek in de oren, zo laat hij weten. “Het leegstaande pompstation kan eindelijk gesloopt worden en de 14 woningen mogen worden gebouwd”, zegt hij enthousiast. “Het doet recht aan de wens van onze inwoners en de woningbouwopgave die er ligt.”

Vraagtekens bij kettingbeding

De bouwencyclopedie omschrijft een kettingbeding als een clausule in bijvoorbeeld een hypotheekakte. Daarin is opgenomen dat een verplichting die rust op de eigenaar van onroerend goed ook moet worden opgelegd aan volgende eigenaren. Het kan bijvoorbeeld gaan om een verbod om een bepaald soort bedrijf in een pand te vestigen. Wanneer niet aan het kettingbeding wordt voldaan, wordt een boete geheven.

Advocaat Wiert Leistra, specialist op het gebied van vastgoed, plaatst vraagtekens bij de mogelijkheid om kopers van een woning rond Schiphol een kettingbeding te laten ondertekenen. “In de eerste plaats vraag ik me af wie zo’n beding zou willen ondertekenen”, zegt hij. “Wat stelt de gemeente Haarlemmermeer daar dan tegenover? Wat is het voordeel voor de huizenkoper? Zelf zou ik het in ieder geval nooit ondertekenen.” Daarnaast twijfelt hij aan de juridische geldigheid. Een kettingbeding waar je heel concrete en kortlopende afspraken maakt die alleen de huidige eigenaar bindt, bijvoorbeeld om in 2016 geen gerechtelijke stappen te ondernemen tegen geluidsoverlast, lijkt me in principe wel haalbaar”, legt hij uit. “Gaat het om een breder kettingbeding, waarin wordt afgesproken dat nooit bezwaar wordt aangetekend als er geluidsoverlast is en dat ook de volgende kopers bindt, dan is de kans heel groot dat het door de rechter nietig wordt verklaard.”

Hij wijst er op dat een bezwaarverbod in een kettingbeding niet met zekerheid voorkomt dat omwonenden toch naar de rechter stappen. Daarna volgt in elk geval toetsing en eventueel vernietiging door de rechter. “De omwonende zal dan echter wel de aan het beding gekoppelde contractuele boete moeten betalen, maar als het principe meer waard is (of de boete laag) dan is dit wellicht geen probleem.”